第2291章 我要吃大餐
“项目要成功，地块的位置大小都要合适，项目的规划设计建造都要合适，宣传推广等等都要合适。
到最后，一切都离不开钱。
这个行业资金就是一切，没有资金什么都不是，有了资金再糟糕的项目也有人买单，这就是当下市场的实际情况。
所有的房地产公司，包括我们，都是一手镇府一手银行，一边拉关系搞地，一边求爷爷告奶奶贷款，你还得让人家拿个大头。
银行不是搞慈善的，他也要业绩，要盈利，要增收，其实我们最大的压力就是在这一块，利息滚不动啊，所以项目上就必须得快。
拿地快立项快建的快，然后快点卖，先得填上银行这个债主的嘴，再给镇府吃饱，然后才是我们自己吃的。
一慢，什么都没有了。
我这几年就在考虑转转型的问题。”王总拢了一下大背头：“我们前后也做了几次计划，包括我们自己的商业广场。
还是那句话，缺钱。我们这个项目其实也算是一次试点吧，核算一下，这种模式应该资金的回笼很快，经营上也没有什么太大难度。
只要我们能保持下去，连续成功几个项目，那其他的东西可能也就迎刃而解了，不再是阻拦我们前进的原因。”
张彦明自然是了解这里面的东西的，甚至比这个时候的老王了解的更详细。
所以枫城旗下所有的地产公司才都不会去搞什么城市中心，或者类似这样的项目。牵扯太多，其实这还不只是钱的问题，枫城不缺钱。
有这个心思和功夫，张彦明宁可拿几块偏远一点的不被别人看好的地段，多建一些保障住宅，多修几所学校或者医院。
“你觉得，”张彦明想了想，说：“这个项目方案，还是改一下吧。”
张彦明看了看老王：“这种模式已经被五爱证明过了，成功的可能性不大，或者说不太可能成功。
你不如直接改变一下思路，在这里直接起一栋综合商业中心，而且我建议你不卖，而是自己运营，招商。
如果操作的好，在未来两三年内，你建起来一批这种处于城市老商业区域的综合商业中心以后，再打包进行销售。
我认为，那个时候利益会最大化，影响力各个方面也都能达到最大化，一下子解决掉你很多问题。”
“张顾问，我想请教一下，你说这个项目不会成功，是有什么依据吗？”小韩捏着拳头在一边讨教。
说是讨教，语气里全是质问。
“依据？”张彦明看了看他：“依据就是这句话是我说的。”
哧。小韩气乐了。王总扭头看了看他：“小韩，你和小周先回去吧，不用陪着我了。”
小韩脸色一红，看了看王总，又看了看张彦明，站了起来：“那，王总，我就先回去了。张顾问，哪天我再专门向你讨教。”
张彦明理都没理他，眼皮都没撩一下。这个人太不知深浅，也太自己为是。连主次都特么搞不清楚。
“去吧，回去等我。”王总摆了摆手。
等小韩和小周出去了，王总笑了一下：“不好意思，年轻人，眼力欠缺了点儿，还是少了些磨练。”
张彦明摇了摇头：“我不了解，不过，我感觉他不太合适做为一个项目的主管人员。
可能得罪官方的事情他不敢做，但肯定会得罪其他人，比如买你们物业的客户，或者租户。”
“我听说张顾问特别反对预售和公摊？”王总换了一个话题。
“不是反对，是抵制。”张彦明自己点了根烟，笑了笑：“因为这事儿我们差点成为地协的眼中钉，好在后面政策出的及时。”
“为什么？除了钱。我知道枫城不缺钱。”
“房价是肯定要上涨的，”张彦明想了想说：“这个谁也挡不住。同时成本肯定也会有一定程度的增加。
预售，公摊，在全面上涨的成本和楼价面前，会带来什么样的变化？我想不到什么好的方面。”
这话不用说的太明白，点一下王总也就懂了。
还能是什么？欺骗呗，环境，绿化，容积，公摊率，这不都明摆着是开发公司说了算的东西。
“我正在努力，想推动一部关于物业管理方面的法规，算是给现行的地产政策做个补充。”张彦明说了一句题外话。
王总看了看张彦明：“主旨是什么？”
“物业是服务，不是管理。物业只是全体业主请来的管家，是为业主服务的，即不是管理方，也不是公共物业的权力方，他就是个管家。”
王总琢磨了一会儿，指着小刘对张彦明说：“这是我们物业公司的经理，兼着我公司的办公室。”
“那得叫一声刘大管家了。”张彦明开了句玩笑，冲小刘点了点头。
“可不可以让小刘到枫城物业这边学习学习？”王总问了一句。
“可以。”张彦明毫不犹豫的点了头：“别提学习，咱们相互交流，沟通一下。”
“枫城是咱们国内最大的地产公司，枫城的物业也是国内最大的物业公司，这个机会你要抓住，虚点心，多听多看。”
王总对小刘嘱咐了一句。小刘有点震惊的看了张彦明一眼。
这话他还是第一次听王总说。
王总带着他们过来拜访，一副讨教的意思，说实话他和小韩一样都有些不理解，现在明白了。
要知道虽然老王现在还没成为叱咤国内的地产大亨，但怎么也算是小有头面……全国房地产企业百强排名前六十呢。
目前老大是万科，前二十里几乎全是京城和羊城的公司，占了十一家，然后就是申城，津门和渝州，达里尼也有一家。
没有意外全部是公企。
枫城榜上无名，枫城旗下的其他地产公司只有两个吊在榜尾，差一点点也就出去了。
“不要相信什么榜单，包括那个什么富人榜。”老王笑起来：“那就是糊弄事儿的，看个热闹就行了。”
“你肯定会上。”张彦明笑着说：“等王大哥你成了首富，必须要请我吃饭啊，我要吃大餐。”
“行，”老王笑着应了下来：“肯定有那天，这个我到是相信。”
“那就说定了。”张彦明点了点头：“你打算什么时候迁总部？我在申城有一片项目交付了，如果有满意的我转给你一栋。”
“一片项目？”小刘下意识的复述了一遍，感觉肯定是说错话了这是，哪有项目论片的？
“浦东那片儿？挨着金茂往东是吧？建好了？”
“嗯，建好了，我这次回去就要过去看看。要不一起？”
“行，我安排一下。”王总点头答应了下来。
“那个，”小刘看了看王总，问张彦明：“张顾问，我能不能请教一下，我们这个项目，您为什么认为不合适？我是真想不明白。”
“没什么复杂的，”张彦明说：“这种模式五爱搞了几年也没搞起来，你感觉太原街现在的人流量和人气能和五爱比？
再一个就是太贵了，不管是买还是租，太贵了，而一个商业中心的人气，生意都是需要时间来培养的。
你认为你们或者是你们的商户，业主，谁有这个足够的时间来慢慢磨，有那个耐心等着慢慢培养？
你们要还贷款，业主也要还啊，压力比你们更大。明白了吗？”
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到最后，一切都离不开钱。
这个行业资金就是一切，没有资金什么都不是，有了资金再糟糕的项目也有人买单，这就是当下市场的实际情况。
所有的房地产公司，包括我们，都是一手镇府一手银行，一边拉关系搞地，一边求爷爷告奶奶贷款，你还得让人家拿个大头。
银行不是搞慈善的，他也要业绩，要盈利，要增收，其实我们最大的压力就是在这一块，利息滚不动啊，所以项目上就必须得快。
拿地快立项快建的快，然后快点卖，先得填上银行这个债主的嘴，再给镇府吃饱，然后才是我们自己吃的。
一慢，什么都没有了。
我这几年就在考虑转转型的问题。”王总拢了一下大背头：“我们前后也做了几次计划，包括我们自己的商业广场。
还是那句话，缺钱。我们这个项目其实也算是一次试点吧，核算一下，这种模式应该资金的回笼很快，经营上也没有什么太大难度。
只要我们能保持下去，连续成功几个项目，那其他的东西可能也就迎刃而解了，不再是阻拦我们前进的原因。”
张彦明自然是了解这里面的东西的，甚至比这个时候的老王了解的更详细。
所以枫城旗下所有的地产公司才都不会去搞什么城市中心，或者类似这样的项目。牵扯太多，其实这还不只是钱的问题，枫城不缺钱。
有这个心思和功夫，张彦明宁可拿几块偏远一点的不被别人看好的地段，多建一些保障住宅，多修几所学校或者医院。
“你觉得，”张彦明想了想，说：“这个项目方案，还是改一下吧。”
张彦明看了看老王：“这种模式已经被五爱证明过了，成功的可能性不大，或者说不太可能成功。
你不如直接改变一下思路，在这里直接起一栋综合商业中心，而且我建议你不卖，而是自己运营，招商。
如果操作的好，在未来两三年内，你建起来一批这种处于城市老商业区域的综合商业中心以后，再打包进行销售。
我认为，那个时候利益会最大化，影响力各个方面也都能达到最大化，一下子解决掉你很多问题。”
“张顾问，我想请教一下，你说这个项目不会成功，是有什么依据吗？”小韩捏着拳头在一边讨教。
说是讨教，语气里全是质问。
“依据？”张彦明看了看他：“依据就是这句话是我说的。”
哧。小韩气乐了。王总扭头看了看他：“小韩，你和小周先回去吧，不用陪着我了。”
小韩脸色一红，看了看王总，又看了看张彦明，站了起来：“那，王总，我就先回去了。张顾问，哪天我再专门向你讨教。”
张彦明理都没理他，眼皮都没撩一下。这个人太不知深浅，也太自己为是。连主次都特么搞不清楚。
“去吧，回去等我。”王总摆了摆手。
等小韩和小周出去了，王总笑了一下：“不好意思，年轻人，眼力欠缺了点儿，还是少了些磨练。”
张彦明摇了摇头：“我不了解，不过，我感觉他不太合适做为一个项目的主管人员。
可能得罪官方的事情他不敢做，但肯定会得罪其他人，比如买你们物业的客户，或者租户。”
“我听说张顾问特别反对预售和公摊？”王总换了一个话题。
“不是反对，是抵制。”张彦明自己点了根烟，笑了笑：“因为这事儿我们差点成为地协的眼中钉，好在后面政策出的及时。”
“为什么？除了钱。我知道枫城不缺钱。”
“房价是肯定要上涨的，”张彦明想了想说：“这个谁也挡不住。同时成本肯定也会有一定程度的增加。
预售，公摊，在全面上涨的成本和楼价面前，会带来什么样的变化？我想不到什么好的方面。”
这话不用说的太明白，点一下王总也就懂了。
还能是什么？欺骗呗，环境，绿化，容积，公摊率，这不都明摆着是开发公司说了算的东西。
“我正在努力，想推动一部关于物业管理方面的法规，算是给现行的地产政策做个补充。”张彦明说了一句题外话。
王总看了看张彦明：“主旨是什么？”
“物业是服务，不是管理。物业只是全体业主请来的管家，是为业主服务的，即不是管理方，也不是公共物业的权力方，他就是个管家。”
王总琢磨了一会儿，指着小刘对张彦明说：“这是我们物业公司的经理，兼着我公司的办公室。”
“那得叫一声刘大管家了。”张彦明开了句玩笑，冲小刘点了点头。
“可不可以让小刘到枫城物业这边学习学习？”王总问了一句。
“可以。”张彦明毫不犹豫的点了头：“别提学习，咱们相互交流，沟通一下。”
“枫城是咱们国内最大的地产公司，枫城的物业也是国内最大的物业公司，这个机会你要抓住，虚点心，多听多看。”
王总对小刘嘱咐了一句。小刘有点震惊的看了张彦明一眼。
这话他还是第一次听王总说。
王总带着他们过来拜访，一副讨教的意思，说实话他和小韩一样都有些不理解，现在明白了。
要知道虽然老王现在还没成为叱咤国内的地产大亨，但怎么也算是小有头面……全国房地产企业百强排名前六十呢。
目前老大是万科，前二十里几乎全是京城和羊城的公司，占了十一家，然后就是申城，津门和渝州，达里尼也有一家。
没有意外全部是公企。
枫城榜上无名，枫城旗下的其他地产公司只有两个吊在榜尾，差一点点也就出去了。
“不要相信什么榜单，包括那个什么富人榜。”老王笑起来：“那就是糊弄事儿的，看个热闹就行了。”
“你肯定会上。”张彦明笑着说：“等王大哥你成了首富，必须要请我吃饭啊，我要吃大餐。”
“行，”老王笑着应了下来：“肯定有那天，这个我到是相信。”
“那就说定了。”张彦明点了点头：“你打算什么时候迁总部？我在申城有一片项目交付了，如果有满意的我转给你一栋。”
“一片项目？”小刘下意识的复述了一遍，感觉肯定是说错话了这是，哪有项目论片的？
“浦东那片儿？挨着金茂往东是吧？建好了？”
“嗯，建好了，我这次回去就要过去看看。要不一起？”
“行，我安排一下。”王总点头答应了下来。
“那个，”小刘看了看王总，问张彦明：“张顾问，我能不能请教一下，我们这个项目，您为什么认为不合适？我是真想不明白。”
“没什么复杂的，”张彦明说：“这种模式五爱搞了几年也没搞起来，你感觉太原街现在的人流量和人气能和五爱比？
再一个就是太贵了，不管是买还是租，太贵了，而一个商业中心的人气，生意都是需要时间来培养的。
你认为你们或者是你们的商户，业主，谁有这个足够的时间来慢慢磨，有那个耐心等着慢慢培养？
你们要还贷款，业主也要还啊，压力比你们更大。明白了吗？”
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